Allmän information

Som bostadsrättshavare är du medlem i en ekonomisk förening. Bostadsrättsföreningen har till uppgift att upplåta nyttjanderätt av bostäder åt sina medlemmar på obegränsad tid.

Att bo i bostadsrätt innebär att du tillsammans med övriga medlemmar i bostadsrättsföreningen äger och förvaltar bostäderna samt andra gemensamma anläggningar som ingår i föreningens område. Genom den styrelse ni väljer vid den årliga föreningsstämman, bestämmer du och dina grannar över era bostäder. Som bostadsrättshavare har du ständig besittningsrätt till din bostad och kan inte bli uppsagd förutsatt att du sköter dina skyldigheter gentemot föreningen. Du har rätt att göra vissa mindre förändringar i bostaden. Däremot får du inte utan styrelsens godkännande göra några väsentliga ändringar. Du har även rätt att sälja din bostad till vem du vill. Bostadsrättsföreningens styrelse ska dock godkänna köparen som medlem i föreningen.

Stadgar och ekonomisk plan
Hos bolagsverket finns föreningens stadgar och ekonomiska plan registrerade. Stadgarna styr tillsammans med lagar och förordningar föreningens verksamhet. I den ekonomiska planen finns uppgifter om föreningens bostäder, vad som ingår i årsavgiften, andelstal, insatser och annat av betydelse för föreningens ekonomi. Varje förening är skyldig att ha en medlemsförteckning och en lägenhetsförteckning. I dessa finns föreningens medlemmar angivna, vilka bostäder som finns samt om bostäderna är pantsatta.

Vilken försäkring behöver jag?
Föreningens fastighetsförsäkring täcker skador på fastigheten såsom skador förorsakade av utströmmande ledningsvatten eller brand. Fastighetsförsäkringen täcker däremot inte skador på din egen egendom. Du bör alltså teckna en egen hemförsäkring med ”bostadsrättstillägg”. Tillägget täcker skador på den egendom du är underhållsskyldig för enligt föreningens stadgar.

Årsavgift
Årsavgiften ska täcka din del av föreningens gemensamma löpande utgifter, till exempel räntor, amorteringar, förvaltning och fastighetsförsäkring. I den ekonomiska planen finns angivet vilka kostnader som ingår i årsavgiften. Årsavgiftens storlek bestäms av styrelsen och fördelning sker dels efter bostädernas insatser och dels per lägenhet. Årsavgiften ska betalas månadsvis i förskott från och med dagen vid tillträdet. Mätning och debitering av varmvatten sker individuellt för respektive lägenhet efter förbrukning. Eftersom föreningens medlemmar själva förvaltar bostäderna och de gemensamma anläggningarna har du i hög grad möjlighet att påverka driftskostnaderna. Du bor till självkostnadspris.

Får jag upplåta (hyra ut) min bostad i andra hand?
Om du vill upplåta (hyra ut) din lägenhet i andra hand krävs samtycke från styrelsen. Lämnar styrelsen inte sitt samtycke kan du ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden. Du som bostadsrättshavare ansvarar för din bostad, även under uthyrningstiden. Detta innebär att du ska se till att årsavgiften blir betald och att din hyresgäst sköter sig. Du måste dessutom se till att din hyresgäst avstår från sitt besittningsskydd. I annat fall kan du få svårt att få tillbaka din bostad efter uthyrningstiden. Vänd dig till Hyresnämnden för mer information.

När kan jag överlåta min bostadsrätt?
Efter att du tecknat ett upplåtelseavtal kan du kan när som helst sälja din bostad och till vilket pris du vill. Försäljningen ska vara skriftlig. För giltigt köp krävs att köparen godkänns som medlem av styrelsen samt att överlåtelsehandlingen anger köparens och säljarens namn, personnummer, adress, överlåtelsesumma och vilken bostad som avses. Handlingen ska undertecknas av köpare och säljare samt godkännas av make/maka eller sambo. Eventuell pantsättning måste lösas eller överlåtas innan en överlåtelse kan ske. Ett original eller eventuellt en kopia av avtalet ska lämnas till styrelsen tillsammans med ut- och inträdesansökningar beträffande medlemskap.

Hur kan jag påverka mitt boende?
Normalt sett ska föreningen hålla föreningsstämma före juni månads utgång varje år (räkenskapsår finns angivet i stadgarna och på registreringsbeviset). Då samlas föreningens medlemmar för att gå igenom årets verksamhet. Styrelsen ska presentera årsredovisning och därefter ska föreningsstämman ska ta beslut om styrelsens ansvarsfrihet. Varje medlem kan komma med förslag till verksamheter/åtgärder. Förslagen kan skickas till styrelsen fortlöpande under året. De förslag som styrelsen inte kan fatta beslut om, hänskjuts till föreningsstämman och bör då ha kommit in i god tid innan denna äger rum.

Meddelande om datum för stämman skickas ut till medlemmarna. Vid stämman väljer medlemmarna styrelse och revisorer för det kommande året (se stadgar). En extra föreningsstämma kan också förekomma. Detta kan ske om föreningens stadgar ska ändras eller om styrelsen vill ha ett snabbt avgörande i någon speciell fråga. Även en grupp medlemmar (minst 10 % av alla röstberättigade medlemmar) samt revisorerna kan begära att en extra stämma hålls. Vid extra föreningsstämmor fattas endast beslut i de ärenden som ligger bakom att stämman utlysts.

Protokoll
Protokoll från föreningsstämman ska enligt stadgarna vara tillgängliga för medlemmar senast tre veckor efter stämman. Det är endast stämmoprotokoll som samtliga medlemmar har rätt att ta del av. Protokoll från styrelsesammanträden är inte offentliga eftersom de kan innehålla konfidentiella uppgifter om enskilda medlemmar, men revisorerna kan läsa protokoll för din räkning. Styrelse och firmatecknare

En bostadsrättsförening är en juridisk person, vilket innebär att den själv kan teckna avtal med exempelvis leverantörer. De som undertecknar avtal är föreningens styrelse, eller av styrelsen utsedda firmatecknare. Vilka som sitter i föreningens styrelse framgår av årsredovisningen eller i Bolagsverkets föreningsregister (registreringsbeviset). På registreringsbeviset framgår även hur firmateckning sker.

Vem svarar för reparationer och underhåll?
Enligt stadgarna är du som medlem ansvarig för inre reparationer och underhåll av din egen bostad. Detta gäller även marken, om sådan ingår i upplåtelsen. Föreningen svarar för det ”yttre” underhållet av exempelvis fasader, yttertak och trapphus. En viss del av årsavgiften avsätts för framtida underhåll av gemensamma delar. Företrädare för föreningen ska ges tillträde till lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. För att du lättare ska kunna tolka vilket underhåll som du respektive föreningen ansvarar för finns en förteckning med tolkning av Bostadsrättslagen (7 kapitlet 12§) och föreningens stadgar (26§ - 32§) på följande sidor.

Säkerhetstänkande
Att tänka på säkerheten är en förutsättning för ett tryggt boende. I Skötselpärmen (länk) finns mer information och anvisningar som hjälper dig att hålla bostaden i samma fina skick som när du flyttade in

Vädring
Ett nybyggt hus innehåller alltid ett visst överskott av fukt. Fukten kommer exempelvis från betong- och träkonstruktioner i byggnaden. Innan golv och ytskikt på väggar monteras säkerställs alltid, genom mätning, att tillräcklig uttorkning har skett så att fuktnivåerna understiger de gränsvärden som kan innebära negativ påverkan på hälsan. Trots detta kommer ytterligare uttorkning ske under den närmaste tiden efter inflyttning. Det är därför viktigt att vädra mer än normalt under de första månaderna.

Trägolven lever med årstiderna
Ett trägolv påverkas av luftfuktigheten. Under vintern kan golvet både krympa och kupa sig på grund av att det råder en låg relativ luftfuktighet inomhus. Under sommaren ökar den relativa luftfuktigheten och träet utvidgar sig igen. Med rätt underhåll har trägolv en mycket lång livslängd.

Egna installationer
Både av säkerhetsskäl och för att garantin ska gälla är det viktigt att anslutning till vatten och avlopp utförs på ett riktigt sätt. Installationer måste därför alltid utföras av en behörig person.

Brandvarnare
Bostaden är utrustad med en brandvarnare. Batteriet i brandvarnaren har lång livslängd och när batteriet behöver bytas ger brandvarnaren ifrån sig högfrekventa ”pip”.

Vid vattenläckage
Om bostaden råkar ut för ett vattenläckage från ledningar ska du omgående stänga av vattnet. I din lägenhet finns det flera avstängningsventiler för vatten, ta reda var de är placerade för att snabbt kunna stänga av vattnet vid läckage.

Barnsäkerhetsspärrar
Barnsäkerhetsspärrar i kök är obligatoriska i nybyggda bostäder och krävs för godkännande vid slutbesiktningen. Har du inte behov av dessa, kan du enkelt montera bort och spara dem för eventuellt framtida behov.

Fönster och balkongdörrar kan vara en fara för små barn. Se till att befintliga spärrar är kopplade. Du kan reducera risken för olycksfall ytterligare genom att koppla fönsterkedjor eller hakar på fönster och balkongdörrar. Undvik att ställa möbler så att barnen kan klättra upp på dem och falla mot rutan eller trilla över balkongräcket.

Har du frågor?
Om det är något du undrar över kan du vända dig till din styrelse i bostadsrättsföreningen

___________________________________________________

As a condominium owner, you are a member of an economic association. The condominium association’s task is to provide the right of use for housing to its members for an unlimited period.

Living in a condominium means that you, together with other members of the condominium association, own and manage the residences as well as other common facilities included in the association's premises. Through the board you elect at the annual general meeting, you and your neighbors make decisions about your homes. As a condominium owner, you have a continuous right of possession of your home and cannot be evicted, provided that you fulfill your obligations towards the association. You have the right to make certain minor modifications to your apartment. However, you are not allowed to make any substantial alterations without the board's approval. You also have the right to sell your apartment to whomever you wish, but the association's board must approve the buyer as a member of the association.

Bylaws and Financial Plan The association's bylaws and financial plan are registered with the Swedish Companies Registration Office. The bylaws, together with laws and regulations, govern the association’s operations. The financial plan contains information about the association’s residences, what is included in the annual fee, share ratios, contributions, and other matters relevant to the association’s finances. Each association is required to maintain a membership register and a property register. These include the association’s members, which residences are present, and whether the residences are mortgaged.

What insurance do I need? The association's property insurance covers damages to the property, such as damages caused by leaking plumbing or fire. However, the property insurance does not cover damages to your own belongings. Therefore, you should take out your own home insurance with “condominium extension.” This extension covers damages to the property for which you are responsible under the association’s bylaws.

Annual Fee The annual fee should cover your portion of the association’s common operating expenses, such as interest, amortization, management, and property insurance. The financial plan specifies which costs are included in the annual fee. The size of the annual fee is determined by the board and is allocated partly based on the contributions for the residences and partly per apartment. The annual fee is to be paid monthly in advance from the date of occupancy. Measurement and billing of hot water are done individually for each apartment based on consumption. Since the association’s members manage the residences and the common facilities themselves, you have a significant opportunity to influence operating costs. You live at cost price.

Can I sublet my apartment? If you wish to sublet your apartment, you must obtain consent from the board. If the board does not give its consent, you may apply for permission from the Rent Tribunal. As a condominium owner, you are responsible for your apartment, even during the rental period. This means that you must ensure the annual fee is paid and that your tenant behaves properly. You must also make sure your tenant waives their right of possession. Otherwise, you may have difficulty regaining your apartment after the rental period. Contact the Rent Tribunal for more information.

When can I transfer my condominium? After you have signed a lease agreement, you can sell your apartment at any time and at any price. The sale must be in writing. For a valid sale, the buyer must be approved as a member by the board, and the transfer document must include the names, personal identification numbers, addresses, transfer sum, and the apartment in question for both the buyer and seller. The document must be signed by both the buyer and seller and approved by a spouse or partner. Any mortgage must be resolved or transferred before a transfer can take place. An original or possibly a copy of the agreement must be submitted to the board along with applications for membership exit and entry.

How can I influence my housing situation? Typically, the association must hold a general meeting before the end of June each year (the financial year is specified in the bylaws and on the registration certificate). At this meeting, the members gather to review the year’s activities. The board will present the annual report, and thereafter, the general meeting will make a decision about the board’s discharge from liability. Each member may propose activities/measures. Proposals can be sent to the board continually throughout the year. Proposals that the board cannot decide on will be referred to the general meeting and should be submitted in good time before the meeting takes place.

Notice of the date of the meeting will be sent to the members. At the meeting, members elect the board and auditors for the upcoming year (see bylaws). An extraordinary general meeting can also occur if the association’s bylaws need to be amended or if the board wants a prompt resolution on a specific issue. A group of members (at least 10% of all voting members) along with the auditors may also request that an extraordinary meeting be held. At extraordinary general meetings, decisions are made only on the matters that led to the meeting being convened.

Minutes Minutes from the general meeting must, according to the bylaws, be available to members no later than three weeks after the meeting. Only minutes from the general meetings are accessible to all members. Minutes from board meetings are not public since they may contain confidential information about individual members, but the auditors may read the minutes on your behalf.

Board and Authorized Representatives A condominium association is a legal entity, which means it can enter into contracts with, for example, suppliers. Those who sign contracts are the association's board or authorized representatives appointed by the board. The composition of the association’s board is specified in the annual report or in the Companies Registration Office’s register (registration certificate). The registration certificate also indicates how the signing authority is exercised.

Who is responsible for repairs and maintenance? According to the bylaws, you as a member are responsible for the internal repairs and maintenance of your own apartment. This also applies to the land if such is included in the lease. The association is responsible for the “external” maintenance of, for example, facades, roofs, and stairwells. A certain portion of the annual fee is set aside for future maintenance of common areas. Representatives of the association must be granted access to the apartment when needed for inspection or to carry out work that the association is responsible for. To help you better interpret which maintenance you and the association are responsible for, there is a list with interpretations of the Condominium Act (Chapter 7, Section 12) and the association's bylaws (Section 26 - 32) on the following pages.

Safety Considerations Thinking about safety is a prerequisite for a secure living environment. In the Care Folder (link), there is more information and instructions that help you keep your home in the same good condition as when you moved in.

Ventilation A newly built house always contains a certain amount of excess moisture. Moisture comes, for example, from concrete and wood constructions within the building. Before the floors and wall finishes are installed, a measurement is always taken to ensure that sufficient drying has occurred so that the moisture levels fall below the thresholds that could negatively impact health. Despite this, additional drying will occur in the immediate period after moving in. Therefore, it is essential to ventilate more than usual during the first few months.

Wooden Floors Adapt to Seasons A wooden floor is affected by humidity. During winter, the floor can both shrink and bow due to low relative humidity indoors. During summer, the relative humidity increases, and the wood expands again. With proper maintenance, wooden floors have a very long lifespan.

Personal Installations For safety reasons and in order for the warranty to remain valid, it is crucial that connections to water and sewage are performed correctly. Installations must therefore always be carried out by a qualified individual.

Smoke Alarms The residence is equipped with a smoke alarm. The battery in the smoke alarm has a long lifespan, and when it needs to be changed, the smoke alarm emits a high-frequency "beep."

In Case of Water Leakage If your residence suffers from a water leak from the pipes, you should immediately shut off the water. In your apartment, there are several shut-off valves for water; find out where they are located so you can quickly turn off the water in case of a leak.

Child Safety Locks Child safety locks in the kitchen are mandatory in newly built residences and are required for approval during the final inspection. If you do not need these, you can easily remove and save them for any potential future needs.

Windows and balcony doors can pose a danger to small children. Ensure that existing locks are connected. You can further reduce the risk of accidents by connecting window chains or hooks on windows and balcony doors. Avoid placing furniture so that children can climb on them and fall against the window or over the balcony railing.

Do you have questions? If there is anything you wonder about, you can contact your board in the condominium association.